Permis d'urbanisme en Région Bruxelles-Capitale

Une telle analyse fournit des renseignements précieux, et permet aux autorités de se projeter sur de nombreux plans (aménagement du territoire, mobilité et durabilité).

Toutefois, la réglementation en matière d'urbanisme évolue régulièrement. Récemment encore, un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a été publié. Elle introduit des modifications importantes, visant à actualiser et adapter la liste des changements d'utilisation soumis à permis d'urbanisme et à clarifier les conditions qui les encadrent.

C'est le sujet de cette nouvelle conférence proposée par le centre de formation Abilways. Destinée à un public d'agents, d'architectes et de juristes, cette rencontre a pour but d'évoquer toutes les difficultés et solutions pratiques, de la conception du projet jusqu'à la délivrance du permis.

Que peut-on construire sur le territoire régional ? Quels travaux nécessitent l'obtention d'un permis d'urbanisme, et lesquels en sont dispensés ? C'est ce que nous vous proposons de voir ci-dessous, au travers de ce guide.

Une conférence pour lister problématiques et solutions dans le cadre d'un projet urbanistique

Vous savez tout sur le caractère complexe du permis d'urbanisme en région Bruxelles-capitale. Comme vous pouvez le voir, tout projet urbanistique exige de présenter de nombreux documents réglementaires.

Lors de l'instruction de votre dossier, vous devez également concentrer votre attention sur les points réputés sensibles aux yeux de l'administration. Autant de problématiques, que nous vous proposons de discuter au travers de notre conférence d'actualité Abilways.

Les objectifs visés par la conférence sur de diverses natures :

• lister les problématiques et retenir les solutions opportunes dans le cadre d’un projet urbanistique,
• cerner les exigences de l’Administration,
• mesurer les incidences des projets urbanistiques.

Le programme de l'évènement sera l'occasion d'aborder des sujets et problématoques essentielles concernant le permis d'urbanisme en Région Bruxelles-Capitale :

• Examen urbanistique et environnement d'un bien immobilier,
• Points essentiels examinés lors de l'instruction d'un dossier,
• Evaluation des incidences des projets, etc.,
• Pièges à éviter lors de la procédure d'instruction des demandes de permis d'urbanisme.

Tout au long de ces échanges et rencontres autour du droit de l'urbanisme, vous entrerez en relation avec des experts de leur domaine :

• France Maussion, présidente de séance, avocate au sein du cabinet FRANCE MAUSSION - AVOCATS à Uccle. France Maussion possède une expertise en droit public, droit de l'urbanisme et de l'environnement, et en droit des marchés publics.
• Olivier Di Giacomo, avocat auprès du cabinet indépendant STIBBE, et spécialiste en droit de l'environnement et droit de l'urbanisme.
• Nathalie Boton, Planning consultant auprès de 2Build_Consulting (cabinet spécialisé dans l’accompagnement juridique des projets immobiliers).

Qu'est-ce qu'un permis d'urbanisme ?

Un permis d'urbanisme (appelé autrefois permis de bâtir) est une autorisation délivrée par une autorité administrative compétente (il peut s'agir d'une commune ou de la Région dans certains cas). On parle aussi de certificat d'urbanisme qui indique dans quelle mesure et sous quelles conditions, un projet ou des travaux de construction sont susceptibles d'être autorisés.

Il est essentiel de faire une demande de permis d'urbanisme si vous envisagez de construire, rénover ou agrandir une habitation. Le texte de référence à ce sujet est le Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT), tel qu'établi par l'arrêté du gouvernement du Bruxelles-Capitale du 9 avril 2004. C'est lui qui détermine les actes et travaux soumis à permis d'urbanisme.

Les règles et procédures

Vous l'aurez compris implicitement : il est impératif, avant d'introduire une demande de permis (certificat) d'urbanisme, de s'informer sur la réglementation urbanistique en vigueur, ainsi que sur les règles et procédures qui s'appliquent en fonction du projet.

Le demandeur de permis d’urbanisme (PU) doit également travailler à l’élaboration du projet pour lequel il s'apprête à demander une autorisation. Ces étapes préalables à l’obtention du PU ont pour objectif :

• d’assurer une bonne qualité architecturale et urbanistique au projet,
• de faciliter l’obtention du PU.

On pourra consulter les règles et procédures d'introduction, d'instruction, de délivrance et de recours des demandes de permis (certificats) d'urbanisme sur les sites internet régionaux :

• Bruxelles Urbanisme et Patrimoine (BUP) : il s'agit du principal outil de mise en œuvre de la politique du Gouvernement bruxellois, pour tout ce qui relève du patrimoine culturel, d'urbanisme et de rénovation urbaine.
• Bruxelles Environnement est l'institut publique qui assume un large éventail de compétences en matière de politique environnementale, de bien-être animal et énergétique.
• Pompiers de Bruxelles.

Les plans et règlements propres à la Ville de Bruxelles sont consultables sur :

Plans et règlements : les plans de développement sont des plans d'orientation délivrés à titre indicatif. Les plans d'affectation, par nature réglementaires, s'imposent à tous. Les règlements d'urbanisme sont indispensables pour obtenir des permis d'urbanisme.

Quelles sont les évolutions récentes de la réglementation en 2024 ?

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a récemment adopté un nouvel arrêté relatif aux changements d'utilisation soumis à permis d'urbanisme (conformément à l'article 98, § 1er, 5°, b) du Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT).

Cette nouvelle réglementation (qui abroge l'arrêté du 12 décembre 2002) est entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2024. Elle introduit des modifications substantielles, dont l'objectif consiste à actualiser et adapter la liste des changements d'utilisation soumis à permis d'urbanisme, ainsi qu'à clarifier les conditions qui les encadrent.

Ce nouvel arrêté apporte un certain nombre de clarifications (notamment dans la définition des termes), ce qui lui permet de mieux encadrer la réglementation à brussel.

En résumé, la nouvelle réglementation vise à consolider la cohérence et la transparence des procédures d'urbanisme dans la Région de Bruxelles-Capitale. Pour en savoir plus, on pourra renvoyer vers l'arrêté du Gouvernement de la RBC relatif aux changements d'utilisation soumis à permis d'urbanisme.

L'introduction d'un vade-mecum

Le nouvel arrêté comprend un vade-mecum - littéralement une notice explicative ou aide-mémoire, dont le but est d'assurer une application uniforme, tout en offrant des exemples et des cas pratiques, permettant d'orienter à la fois les citoyens et les professionnels.

Quelles sont les étapes d'une procédure ordinaire de demande de PU ?

La procédure d'instruction d'une demande de permis est généralement divisée en quatre grande étapes.

1. Dépôt d'une demande de permis d'urbanisme

La demande de permis d'urbanisme doit contenir un certain nombre de documents (formulaire, note explicative, photos significatives du terrain, plans de situation et d'orientation).

Elle peut faire l'objet d'un dépôt papier ou en ligne (via la plateforme régionale MyPermit). Voir à ce sujet l'arrêtédu Gouvernement bruxellois du 12 décembre 2013.

Survient ensuite la vérification du caractère complet (ou incomplet) du dossier. Si le dossier est complet, l'administration publique chargée de mettre en œuvre la politique régionale en matière d'urbanisme sur l'ensemble de la région bruxelloise (Urban) a 45 jours pour envoyer un accusé de réception.

Sinon, un avis de réception de dossier incomplet doit être remis, avec la liste des documents et/ou renseignements manquants.

2. Instruction de la demande

La deuxième étape est celle des consultations diverses et du début de l'enquête publique. Une fois la déclaration préalable de permis effectuée, l'autorité saisie lance le processus de récolte des avis requis, en tenant compte des caractéristiques de la demande. 

Parmi les différentes mesures d'instruction figurent notamment les mesures particulières de publicité (enquête publique, avis de la commission de concertation), la consultation d'instance (avis SIAMU, CRMS, STIB, SNCB), l'avis de la commune, etc.

Il faut au minimum 30 jours pour espérer obtenir le permis d’urbanisme, et dans l'attente d'une décision des autorités compétentes.

3. Modification de la demande en cours de procédure

L'étape de consultation précédente peut amener à envisager une modification de la demande. La notification du changement peut émaner du demandeur ou de l'autorité compétente.

4. Octroi ou refus du permis

Lorsque la procédure d'instruction s'achève, le fonctionnaire délégué de la Région se prononce. Il utilise pour ce faire l'ensemble des informations récoltées durant l'instruction du dossier.

La décision doit être motivée, afin que chacune des parties comprenne les raisons qui conduisent l'autorité à se prononcer de telle ou telle manière.

Trois possibilités se présentent :

• Le refus du Permis d’Urbanisme
• L'octroi du Permis d’Urbanisme.
• L'octroi du Permis d’Urbanisme, accompagné de plusieurs conditions destinées à sauvegarder le bon aménagement des lieux (ce qui peut impliquer pour le demandeur qu'il dépose des plans modifiés).