Opérations immobilières publiques et domanialité

Une opération immobilière publique s'accompagne souvent de la question domaniale. Pour une gestion immobilière réussie des actifs publics, vous devez absolument connaître et maîtriser vos obligations, ainsi que l' actualité du domaine de la construction et de l' environnement.

Voyons ensemble comment une formation professionnelle en droit immobilier peut contribuer à renforcer votre expertise, en tant que responsable juridique ou maître d'ouvrage spécialisé dans la réhabilitation.

Pourquoi une formation pour responsables des marchés publics ?

Les professionnels et responsables des marchés publics sont naturellement soumis à des évolutions juridiques et fiscales. Ils doivent donc se mettre à jour et actualiser leurs connaissances, afin d'atteindre leurs objectifs et la promesse de prestations durables et de qualité.

Une formation en lien avec les questions de la domanialité publique peut avoir son intérêt. Elle permet de mettre l'accent sur des points de détail, afin de mieux cerner le cadre (souvent mal connu) dans lequel évolue cette notion. Une plus grande connaissance permet également de mieux anticiper et prendre en charge les litiges fonciers.

Les grandes lignes du programme de formation

La formation « Opérations immobilières publiques et domanialité » se déroule sur une journée complète. Le programme est découpé en plusieurs parties selon la logique suivante :

• L' actualité et les nouveautés dans les opérations immobilières publiques.
• Les points d'attention à surveiller vis-à-vis des actes domaniaux (désaffectation, etc.).
• L' étude des points d'attention relatifs aux aspects fiscaux des opérations immobilières publiques.
• Focus sur le projet technique DRFM, en lien avec des questions de rénovation énergétique et de coordination du secteur public-privé.
• Un retour d'expérience sur des projets de montages immobiliers (en la personne d'Aline KAHN, Directeur du département juridique et GRH pour citydev.brussels).
• L' analyse de l'impact des nouvelles règles d'urbanisme sur les opérations immobilières publiques.

Qu'est-ce que la domanialité en droit public et droit privé ?

La domanialité désigne, dans le langage juridique, toutes les possessions de l’État, ou appartenant au domaine public ou privé. On évoque ces biens (meubles et immeubles) comme un ensemble relevant d'un patrimoine. La réglementation et les textes de référence évoluent selon que l'on parle de biens relevant du domaine public ou du domaine privé.

Un bien est susceptible d'entrer dans le domaine public, s'il répond aux critères fixés par la loi. Mais il peut également en sortir, si ces mêmes critères ne sont plus respectés. Ainsi donc, ces biens en principe inaliénables et imprescriptibles, peuvent faire l'objet de cessions et d'échanges, sous certaines conditions.

La domanialité et le domaine public

Tout comme les personnes privées, les personnes publiques disposent d'un droit de propriété sur les biens leur appartenant. Le patrimoine des collectivités territoriales est généralement placé sous la responsabilité des communes, de leurs établissements publics et groupements.

Le domaine public comprend :

• la voirie communale ou départementale, les églises et les cimetières ;
• les locaux ouverts au public ou aux usagers des services publics (mairies, stades, collèges, lycées...).

Cette notion de propriété publique est définie par des textes réglementaires. Le texte de référence est celui du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P). C'est lui qui confère un fondement législatif à la définition jurisprudentielle du domaine public immobilier.

Les biens appartenant à une personne publique ont plusieurs destinations :

• Ils peuvent être affectés à l'usage direct du public,
• Ils peuvent être affectés à un service public, et doivent dès lors faire l' objet d'un aménagement technique garantissant la bonne exécution d'une mission de service public.

La domanialité privé des personnes publiques

Les biens qui relèvent du domaine public sont habituellement soumis au régime de droit public (notamment pour tout ce qui relève de l'inaliénabilité et de l'imprescriptibilité). Il n'en va pas de même pour les biens relevant du domaine privé, soumis à un régime juridique différent. Le CG3P, par le biais de l'article L. 2211-1, apporte des précisions à ce sujet.

Si le juge administratif est compétent pour régler les litiges des biens du domaine public, le juge judiciaire est davantage compétent pour trancher les conflits relevant du domaine privé.

A ce stade, il paraît important de préciser que le domaine privé ne peut plus être considéré comme un patrimoine relevant d'une exploitation « à titre privé ». Dans le cas présent, il remplit nécessairement un besoin en lien avec l'intérêt général.

Voici quels sont les biens qui relèvent de la question du patrimoine privé :

• Les immeubles, bâtiments à usage de bureaux (sauf les complexes formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public).
• Les réserves foncières (dont la constitution doit permettre, à terme, d'anticiper des actions d'aménagement au service de l'intérêt général).
• Les chemins ruraux (et toute propriété pouvant faire l'objet d'une délimitation par procédure de bornage).
• Les bois et forêts relevant du régime forestier.

En quoi consiste la gestion domaniale ?

La gestion domaniale désigne l'ensemble des opérations (et des compétences !) liées à l'administration quotidienne du patrimoine de l’État. Pour un(e) chargé(e) de gestion domaniale, il peut s'agir par exemple de coordonner, de consolider et d'actualiser l'inventaire du patrimoine immobilier bâti et non bâti d'un territoire.

Un emploi gestionnaire domanial permet ainsi de participer à la fiabilisation, à la connaissance et à la conservation du patrimoine.

Les différentes modalités de gestion

Il existe différentes modalités de gestion des biens :

• Le transfert de gestion entre personnes publiques : dans le cas présent, les communes peuvent opérer un transfert de gestion des immeubles, entre elles ou avec les autres personnes publiques, tel que défini par l'article L. 2123-3 du CG3P.
• la modification d'affectation d'un bien par l’État : dans le cas présent, la procédure (selon l'article L. 2123-4 du CG3P), autorise l’État à modifier l'affectation des dépendances du domaine public d'une commune pour la durée de la nouvelle affectation.