La réforme du CoDT

Toutefois, de récentes réformes apportées au CoDT offrent des changements conséquents pour les permis d'urbanisme, du moins depuis son adoption en 2017. Ces évolutions réglementaires tentent de répondre à un certain nombre d'attentes en matière de développement du territoire, que ce soit pour la région elle-même, comme pour les citoyens et les professionnels du secteur.

La conférence proposée par Abilways rassemble de nombreux experts, avec l'objectif de répondre à toutes les interrogations et préoccupations relatives à ces changements.

Qu'est-ce que le CoDT et comment fonctionne-t-il avec le SDT ?

Pour l'aménagement de son territoire, la Wallonie dispose de plusieurs outils régionaux et communaux. Ces outils peuvent avoir :

• une fonction planologique (comme les plans de secteur),
• une vocation réglementaire (comme le CoDT),
• une orientation stratégique (comme le SDT).

Focus sur le CoDT

Le Code du Développement territorial (CoDT) constitue un document de référence pour effectuer une demande de permis public. Le texte contient les principes et règles applicables pour l'aménagement du territoire et l'urbanisme dans le secteur wallon.

Le CoDT, entré en vigueur au 1er juin 2017, remplace l'ancien CWATUP (Code Wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine). Son objectif à l'origine : simplifier, rationaliser et accélérer les procédures.

La réforme de la partie « décrétale » du CoDT introduit des nouveautés importantes. Le tout est adopté par le Parlement de Wallonie 13 décembre 2023, et entre en vigueur à partir du 1er avril 2024. La partie règlementaire du CoDT, essentielle à la finalisation de la réforme, a été adoptée dans la foulée.

Au total, la réforme produit pas moins de 250 articles modificatifs, qui doivent permettre de faciliter le travail des acteurs de terrain et des politiques de développement territorial local.

Focus sur le SDT

Alors que le CoDT donne des procédures pour délivrer des permis, le Schéma de développement du territoire (SDT) définit la stratégie territoriale pour la Wallonie pour les prochaines décennies.

Le SDT oriente les décisions régionales et communales en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme en fixant des objectifs et des modalités de mise en œuvre. Sa valeur est indicative.

Le Schéma du développement (SDT) est un outil fondateur et faitier. Il est élaboré à partir des contributions nationales et régionales et sert, par définition, de référence à l'action publique.

Il s'applique :

• aux plans de secteur,
• aux schémas de développement communaux et pluri-communaux,
• aux schémas d’orientation locaux,
• aux permis pour les commerces et les projets de plus de deux hectares.

Le projet de SDT a été soumis à enquête publique du 30 mai au 14 juillet 2023. Il a ensuite été adopté par le Gouvernement wallon le 23 avril 2024, puis entre en vigueur à la date du 1er août 2024.

Les leviers induits par la réforme du CoDT

La réforme de la partie décrétale, effective à partir du 1er avril 2024, se structure en cinq volets. Elle vise prioritairement à apporter une réponse aux défis sociaux, à favoriser une approche équilibrée et concertée, et à garantir une gestion plus efficace et flexible du territoire en Wallonie.

1er volet : l'optimisation spatiale

La réforme du CoDT vise avant tout à travailler sur la réduction de l'étalement urbain et l'artificialisation des terres (en concentrant notamment l'urbanisation dans certains périmètres communaux). Pour cela, elle introduit le concept d'optimisation spatiale.

En effet, le territoire wallon doit faire face depuis de nombreuses années à une urbanisation croissante, couplée à une évolution démographique (en 2040, on comptera 350 000 nouveaux habitants et plus de 240 000 nouveaux ménages).

Afin de privilégier la qualité de vie et un plus grand respect de l'environnement, les communes sont invitées à se baser sur le nouveau Schéma de développement du territoire (SDT).

2e volet : préciser la place et l'implantation des activités économiques

Pour les implantations commerciales, un permis d'urbanisme est désormais requis. À partir de la date du 1er août 2024, le décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales est abrogé. Les autorisations précédentes fusionnent donc avec les permis d'urbanisme.

L'objectif visé est toujours le même : réduire de manière significative l'artificialisation des sols, en permettant à une entreprise de s'étendre tout en conservant son implantation initiale.

Les implantations commerciales d'une certaine taille sont, en Région wallonne, soumises à autorisation. Avec les nouvelles évolutions décrétales, les projets commerciaux de moins de 1 500 m² relèveront ainsi des décisions communales.

Pour toutes les surfaces dont la superficie dépasse 1 500 m², on pourra se référer au Fonctionnaire délégué régional qui dispose de fait d'une compétence renforcée.

3e volet : harmonisation des procédures de délivrance de permis

Les améliorations apportées au CoDT touchent également les procédures de délivrance des permis et certificats. Celles-ci font l'objet d'une harmonisation et d'une simplification, pour une plus grande efficacité. Les modifications proposées sont de 3 types :

• clarification des textes,
  
• rationalisation et simplification des procédures, tant pour les autorités que pour les demandeurs d'autorisation.
• assouplissement de certaines contraintes.

La réforme concerne également le régime des charges d'urbanisme, avec plusieurs apports :

• Paiement en numéraire (autrement dit, la possibilité pour un promoteur de payer un montant équivalent à la charge demandée),
• Charges en nature distinctes,
• Création de logements d'utilité publique, en cas d'impact négatif sur la collectivité généré par la création d'au moins 30 logements neufs.
  

4e volet : intégration des mesures post-inondations

La réforme prévoit également l'intégration des recommandations de la Commission d'enquête parlementaire sur les inondations, survenues en 2021.

Il est question ici de renforcer la surveillance des risques naturels dans l'instruction des permis et de favoriser la consultation précoce des instances compétentes.

Les fonctionnaires délégués ont désormais toute latitude pour suspendre les permis qui ne tiennent pas compte des risques naturels ou des contraintes géotechniques majeures.

5e volet : démocratisation de la dématérialisation des processus

Lors de la crise Covid, l'organisation des réunions d'information préalables (RIP) en distanciel a permis d'engager davantage le public, et d'augmenter la participation citoyenne.

Cette option distancielle sera maintenue, sans pour autant abandonner les réunions présentielles, de manière à éviter le phénomène d'exclusion numérique.

La réforme propose ainsi de pérenniser les avantages de la dématérialisation des processus, comme :

• la virtualisation des réunions,
• la participation à distance du public aux réunions d'information préalables,
• l'habilitation du Gouvernement pour organiser des réunions en visioconférence.

Quelles sont les mesures phares du CoDT ?

Pour mieux s'approprier les enjeux et les nouvelles procédures, le Service public de Wallonie (SPW) a édité une brochure qui reprend les 10 mesures phares de ce nouveau code législatif.

1. Une meilleure planification de projet, grâce à un délai de rigueur

Les procédures administratives sont réputées longues et incertaines. Elles freinent, dans beaucoup de cas, le développement économique et découragent les investissements sans répondre concrètement aux attentes des porteurs de projets.

Pour y remédier, le CoDT instaure un mécanisme dans le traitement administratif des demandes de permis. C'est le fameux délai de rigueur, qui garantit au demandeur d'obtenir une décision dans un délai déterminé.

2. Des règles moins contraignantes, des outils plus souples

La réforme du CoDT passe également par la promotion de la valeur indicative des outils d'aménagement du territoire, en lieu et place d'outils à valeur réglementaire.

Par le passé, ces outils ont fait la démonstration de leurs limites. Désormais, le cadre dans lequel évoluent les porteurs de projet privilégie une approche plus qualitative.

3. Modification du régime des permis et certificats d'urbanisme et simplification des autorisations urbanistiques

Un seul mot d'ordre : la prévisibilité des décisions. Les modifications apportées aux autorisations urbanistiques permettent désormais de mieux prévoir les décisions, et de rendre le droit de l'aménagement du territoire plus simple et lisible.

Par exemple, les actes et travaux dispensés de permis d’impact limité et dispensés du concours obligatoire d’un architecte sont présentés sous la forme d’un tableau.

4. Le plan du secteur

Le plan du secteur est « un outil réglementaire d'aménagement du territoire et d'urbanisme régional wallon constitué de plusieurs couches de données spatiales ». Il organise l'espace territorial wallon et en définit les différentes affectations.

Deux nouvelles zones urbanisables sont créées :

• La zone d'enjeu régional (ZER), qui a vocation à être urbanisée, est destinée à « accueillir de manière indifférenciée les activités économiques, les constructions et aménagements de services publics et d’équipements communautaires ainsi que les équipements touristiques ou récréatifs » (voir Code du développement territorial, l’article D.II.34).
• La zone d'enjeu communal ou zone mixte (ZEC), dont l'objectif est de dynamiser les centres des pôles urbains et ruraux, en évitant la dispersion de l'habitat.

Les autres mesures sont les suivantes :

• Procédure de révision accélérée (Les modalités de révision seront désormais formalisées à l'intérieur de procédures simplifiées et rationalisées).
• Les schémas comme outils d'orientation, dans une logique d'urbanisme de projet.
• Les Guides, qui complètent le panel d’outils du CoDT pour fournir des orientations en matière d’urbanisme.
• Les sites à réaménager : l’outil sites à réaménager (SAR) est adapté afin de renforcer sa vocation opérationnelle plutôt que planologique.
• Une consultation publique allégée.
• Une attention redoublée concerant la prévention des infractions urbanistiques et l'application de sanctions : le but est ici d'augmenter la sécurité juridique des acheteurs immobiliers. Le CoDT adapte les sanctions en fonction de la gravité des infractions et « favorise la mise en conformité des actes et travaux infractionnels ».